实况:個人房屋貸款方法和流程專题论坛
光大銀行零售营業部司理 李莹仁和状師事件所状師 孟宪生
網對這次论坛举行了現場实播，敬请存眷！
▲如下為現場圖文实况：
【主持人】列位宾客，接待大師到临光大銀行·《置業大课堂》秋天房展會現場论坛，在這里先祝您有個美意情，同時但愿您在房展會上能找到好的屋子。
【主持人】在咱们的论坛竣事後，咱们還會有精彩的小禮物赠予，以是大師不要错過，咱们的论坛行将起头，有请咱们的佳宾上場。
【主持人】大師好，今天咱们有幸请到了光大銀行零售营業部司理李莹，這位是仁和状師事件所状師孟宪生。咱们此次论坛重要向大師先容一下在接触買屋子時，不清晰貸款的流程，您给咱们讲授一下好吗？
【李莹】大師好，感激大師加入《置業大课堂》這一论坛，也感激给我這一機遇，起首我给大師先容一下買屋子貸款的流程。凡是咱们说到買屋子時，从屋子市場角度分成一手、二手房，也就是新居或从其别人手里買房，這两种屋子的貸款流程也纷歧样，買新居大師凡是是从一個開辟商開辟的楼盘，从贩賣得到衡宇信息，一般来说大師會先與開辟商谈一下想買甚麼屋子，選甚麼户型、楼层，代价也漫谈的很清晰，在這根本上銀行职員城市在楼盘里，不少老苍生可以直接到現場咨询銀行事情职員。
【李莹】在選擇房貸時贩賣职員也會给一些建议。大師在起头時必要斟酌的問题，一是新居貸款可以貸七成，大師算一下本身貸款的金额，依照這個金额可以咨询銀行职員每一個月月供是几多，也能够按照年限是非来肯定月供是几多。若是年限短一些，月供會高一些，总體付出少一些，這是老苍生要定夺的事變，是不是必要銀行貸款，是不是可以經受每一個月要付出的月供。
【李莹】在决议貸款的金额今後，凡是銀行會讓你供给一個資料清单，資料方面分几部門，一個部門是告貸人本人根基資料，好比身份證、成婚證、户口本等，第二部門是買屋子的資料，就是與開辟商已签订了買房合同，有買房的代价，開辟商在房地局做了買賣存案合同，肯定了買房信息。第三部門是銀行必要你供给資金气力的證实，好比收入，這是銀行最存眷的問题，你必定要向銀行诠释清晰我在甚麼单元事情，每一個月收入是几多錢。一般銀行會建议告貸人月供不要跨越收入的50%，若是越供太高可能會影响到告貸人将来的糊口品格和還款的進度，以是算月供時會给大師如许的建议。
【李莹】除此之外，銀行還會按照收入和你的事情果断你的气力，若是收入自己气力還不敷，可能请求告貸人還要多供给一些家庭資產方面的信息，好比曾有一些存款，或有汽車，或有其他房產，這也能够作為告貸人對本身經濟气力的證实，這些都是告貸人必要向銀行供给的資料。
【李莹】在這個步调竣事後，銀行汇按照告貸人供给的資料举行阐發，凡是銀行阐發的時辰比力存眷的除根基信息、身份證实之外，這些要真实正确，在收入也會有一個果断，最首要是如今銀行會阐發一下告貸人以往的信誉记实，如今曾借過款的人城市在銀行征信體系里有记载，銀行存眷你的信誉记实，看你之前是不是欠款，欠款的缘由是甚麼，若是是分歧理的来由那末銀行會回绝你的貸款。
【李莹】第三個步伐銀行做相干的评估和审核，若是合适前提，告貸人會获得响應的貸款。根基新居的步伐是如许。二手房貸款流程跟新居有甚麼分歧呢？二手房由于来历渠道纷歧样，會比新居會繁杂一些。二手房获得信息可能會从中介公司获得，像開辟商同样，有個尺度的流程，除新居必要的資料和步伐外，二手房方面，銀行會请求交易两邊碰头，由于新居直接可以晓得楼盘的状态和位置，而二手房不晓得状态和位置，以是要领會屋子，而且做個评估，在這個根本上，除以上前提合适，必需交易两邊签定交易衡宇合同，這也要到建委做存案，同時请求交易两邊過户，到建委做完過户銀行才會放款。
【李莹】此外另有一個渠道，好比交易两邊都熟悉，欠亨過中介也能够直接到銀行去上門打點二手房貸款营業，可以直接到銀行網點咨询，流程也是先提交一些資料，銀行职員會做現場的勘测，同時也會请專業的评估公司做评估，评估後去审核相干的資料，最厥後决议是不是貸款，貸的决议也是两邊要到房地局做存案和過户。
【李莹】這里要提醒的一點是貸款的代价，由于在新居合同買賣代价開辟商都定好了，都写在合同里了，凡是也就有一两個點的讨价余地，二手房是两邊协商的，而銀行貸款基准是比力專業的评估做评估，评估的代价作為銀行的根据，有可能會和两邊買賣代价有必定的差距，不少老苍生在算二手房貸款時，凡是假設買賣代价基数然後计较，厥後發明銀行批貸的纷歧样。
【主持人】咱们經由過程二手房中介買房和从業主本身采辦，銀行對付屋子的评估同样的吗？
【李莹】从銀行的角度是同样的，不管是中介仍是本身買賣的，銀行城市指定專門的评估公司做评估，评估的尺度也是同样的。
【主持人】孟状師给咱们先容一下，咱们買房進程中貸款必要注重一些甚麼問题呢？
【孟宪生】适才司理也已谈了不少，對付咱们貸款人来说，起首要大白貸款是怎样回事，如今不少人認為買房的時辰，跟銀行签了合同，認為是欠開辟商的錢，現实是與銀行貸款後，你欠了銀行的款。所如下一步要依照合同商定還銀行的本和息。
【孟宪生】如今常常呈現一些問题，跟開辟商產生了問题，就不還銀行的錢，這是一种误會，本身借錢前必定要想大白，無论屋子開辟商何時给你，現实你跟銀行签完手续後，你與銀行之間就创建清偿权债務瓜葛，也就應當依照與銀行签定的合同定時還款付利。是咱们買期房就要斟酌好，這屋子到底何時交付，有時辰你签定了合同後三四年，衡宇尚未交付，可是銀行的錢仍是要還。
【孟宪生】現实你貸款是為了買房，起首要斟酌你房的危害，如许才斟酌好是不是去貸款。另有一個問题，适才咱们司理也谈了，必定要斟酌本身的還款能力，不要盲目標去貸款，感觉没有瓜葛，你的怙恃、亲戚朋侪可能帮你凑集了首付，多是30%或40%，可是後面70%得本身還，如今说房奴，你買了屋子必定要定期還本付息。适才司理谈到了，要斟酌到糊口品格，若是你收入80%都還款了，糊口品格也没有了，真正 成為房奴了。
【孟宪生】此外還要斟酌你未来的收入预期，固然咱们中國經濟持续增加二十年乃至三十年了，大師感觉中國經濟不會有大的颠簸，這是夸姣的预期，可是經濟总會有颠簸，好比呈現短時間赋闲或收入削减，這時辰除糊口品格外，危害是很大的，大師晓得在上個世纪九十年月後期，也就是九6、九七年香港和全部亚洲經濟危機，房地產代价一下跌了一半以上，這個時辰除屋子代价下跌，全部社會經濟會堕入此外一個状态，那末你的收入是不是可以或许支持你還款，若是你不克不及定時還本付息，依照與銀行签定的貸款合同，銀行有可能处置這套屋子，也就是把屋子變賣。要斟酌呈現這類环境下，市場代价只是你買屋子時的50%，你的屋子可能没有，曩昔還款也化為乌有，這個時辰你的危害是大的。
【孟宪生】咱们在貸款以前必定要斟酌本身收入的可延续性，同時要斟酌需要的經濟颠簸给你带来的影响，買合适本身的屋子，買合适本身付出能力的屋子，不要一時感動，说大屋子好，别墅比平凡的室第更好，你就随意去買去处銀行貸款，不是那末简略的事變，在這里就提醒大師必定要注重危害。
【主持人】現場這麼多購房者，听了孟状師這麼说，大師必定會稳重一點。李司理给咱们先容一下，仿佛咱们光大近来有一個随心海產物，是甚麼情势呢？
【李莹】這個產物是本年六月份推出，這個產物推出重要顺應如今老苍生對付房貸的選擇，應當说从更多的角度與需求斟酌的。随心還主如果苍生在選擇還款方法時若何更便于本身收入获得的节拍。随心還新供给的還款方法四种，本来光大銀行供给的就不少了，好比等额還款法、等额本金還款法等，這都是市場通例產物，如今主推四种。
【李莹】一种凡是称為宽解還，咱们還款銀行一般商定每個月的還款日，好比光大銀行商定15日付月供，而可能有時辰客户由于這時辰會出差等环境没有法子還，咱们對客户就供给了宽解還的方法，每個月最长可以供给10天的宽期限，這還要看告貸人自己資金状态。原本15日還款，若是有了宽期限，那末最长可以到25日来還款，這十天以内，大師不管出差仍是出國，這個問题均可以想法子降服掉。在宽期限以内咱们不會吧征信的环境记实到征信體系里。本来咱们15日没有還款，那末征信體系里會记实有拖欠环境，若是获得宽解還項目，那末就不會记实征信體系，這是優惠的辦法，這類方法也不會有任何用度。
【主持人】就像一般苍生貸款的话，是跟銀行有個协定仍是在銀行有個信誉度才可以打點宽解還呢？
【李莹】咱们會果断大師以往的征信记实，若是信誉记实好，自己天資會好，銀行會對客户举行综合打分，若是分数比力高那末會核准他選擇這個方法，落及時會签合同，而且在条目中表現出来，還款人可以宽限十天或五天，這也按照分歧的状态来评定。這是种，咱们临時称為宽解還。
【李莹】第二种叫入住還，也是一個便當辦法。适才孟状師讲到，咱们如今不少屋子，是新居買的是期房，大師買到屋子，當你做了貸款，也放款了，你仍是住不進去，如今依照部分请求，咱们在屋子封顶今後便可以發放貸款，而封顶與交房另有一段時候，短的有一年，长的有一年多，這時辰就供给了入住還的方法，就是在貸款前一年咱们會跟客户谈你可以只還貸款的利錢部門，本金在一年後才起头還。就是前一年代供會相對于比力少。這類方法為甚麼也會有需求呢？由于大師會想，我没有住進屋子就讓我還款，可能心理睬不服衡，咱们也是从细节上斟酌，咱们也可以或许谅解大師的心境，這個方法也有必定的便當性，以是供给了入住還方法。起头月供少一些，只還利錢，事後再从新算月供，這是随心還第二种入住還。
【李莹】咱们另有第三种，称為分段還。它和市場其他同類產物有點雷同，由于客户在貸款時果断不了我要貸几年，有的客户凡是會说我有可能貸三年就還了，或貸五年就還了，之前咱们建议會说，你貸十年或二十年，若是只貸三年五年，越供會高，每一個月會上万，每一個月包袱會重。若是要貸到十年二十年，可能大師感觉，我可能五年就還了，可是如许會带付利錢。咱们分段仍是若是你感觉三年五年可以還，那末只貸三年五年，如许可以定個五年還款方法，可是還款本金咱们可以做個分段，前五年時候里，大師只還5%的本金就够了，剩下95%的本金在五年最後两個月，五年六十個月，最後五十8、五十九两個月分摊掉。如许客户就解决了五年還款的問题。
【李莹】大師會問，若是到時後两個月還不了怎样辦？咱们也有後续持续的审批，若是客户在五年差三個月時说，我可能後两個月還款仍是有問题，可能還必要三年或五年時候還，當時候没有瓜葛，咱们會给大師做一個续貸的审批，大師在前五年征信没有問题，没有不良的還款记实，收入状态也没有產生较着變革，咱们還會给客户继续貸款，也會持续這類方法，再持续三年或五年，如许仍然還5%的本金，残剩後两個月還。此外要提醒的，实在這個方法其实不是會省利錢，主如果解决資金放置的問题，有一些客户會说，我如今不想還這麼多本金，如今股市這麼好，我可能去股市或基金，我經由過程這些渠道赚取更多的錢，過了五年後，股市可能没有那末好了，或许两三年就赚到前，就一次性把房貸還了，前期少還本金，後期一次性多還，分段還便于大師資金的放置，若是這方面大師有需求，這是比力好的選擇。
【李莹】另有第四种，称為组合還，组合還的观點是甚麼呢？它因此五年為刻日，貸五年。解决的問题是像一些年青人，我刚加入事情，前期收入不會不少，我本身果断我的职業生活會愈来愈好，将来會赚不少錢，也依照递進方法算越供，可是前期會讓他少還本金，好比前五年還本金5%或20%，接下来五年會多還，30%到40%，尔後五年，當時候正功德業有成，可以還到更多的80%或70%，都還了，若是還 有最後几年，感觉本身奇迹已到了颠峰，收入又會少下来，那末最後几年再少還一點。這類组合還款法不 是按月等额方法计较的，每一個月還款方法都纷歧样，递進梯度是與职業计划比力切近。年青人貸款時可能觉 得如许不會太累，起头赚的少還的也少，如许不會影响糊口質量。這個组合方法是跟年青人的發展比力切近 的方法。
【李莹】這四种都是咱们在六月新推出的，加之之前比力通例的五种，咱们如今光大銀行供给的還款方法已多达九种，种類不少，给老苍生一個宽厚的選擇余地。我的观點里我感觉，如今愈来愈多的告貸人已很领會銀行的房貸產物，并且起头引入房貸理財的观點，房貸的理財不過是利率的選擇，另有是還款方法的選擇，這两個點可以表現理財价值。以是更多的還款方法也是帮忙大師来理財，可以或许更公道的跟本身收入来匹配起来，更公道放置本身的資金。
【主持人】适才李司理先容了光大銀行本年六月份新推出的随心還款方法。下面我再先容一下這两位佳宾，這一名是光大銀行零售营業部司理李莹，這位是仁和状師事件所孟宪生状師。适才有位刘師长教師問，尚未筹备買屋子就斟酌最坏的筹算了，说万一還不上貸款，屋子要被拍賣，或銀行會采纳甚麼法子处置呢？最坏的一种情势是甚麼呢？
【李莹】若是确切還不了貸款，銀行最後會拍賣屋子，會經由過程诉讼的方法来解决這個問题。诉讼的時辰，由于诉讼是法令步伐，在這個進程中若是大師有能力继续還了，銀行可能會继续讓你還，若是還不了會進入拍賣，如今拍賣法院都是公然拍賣，凡是底价選擇是笼盖銀行的貸款本息和法令用度，在這個根本上法令會做一個评估，评估的代价可能答复八折，這两個连系起来做一個代价简直定，在這根本长進行拍賣。拍賣今後的收入起首會還銀行貸款，本金、利錢和诉讼進程中發生的用度，在扣除用度後，残剩部門會退還给告貸人，這确切是最坏的筹算。实在咱们很不但愿看到這點。大師如今買一套屋子也不易，若是可以或许對峙還下去，或可以或许想一些其他的法子来调度，不要走到這一步。
【主持人】另有观众問，若是伉俪两邊買屋子時就斟酌到遗產税等各類問题，想把屋子的名字写成孩子名字，銀行打點貸款方面若何打點？
【李莹】从銀行角度斟酌，起首看春秋，若是孩子在18周岁以上，那末銀行會接管他作為買房人，若是只有18岁，那末經濟收入方面有停滞，那末銀行可能會请求他的怙恃作為配合的告貸人来支持這笔貸款，属于這個孩子還不到18岁，也就是在法令意义上没有民事举動能力，銀行凡是不會作為他零丁作為貸款申请人，銀行業不會接管他作為買房人，由于咱们會感觉，在处理房產會有問题。凡是咱们接管的是孩子和他怙恃作為配合買房人，两邊也作為配合的告貸人、典質人来完成有按揭的購房举動。
【主持人】孟状師，在買房進程中，屋子名字写成孩子名字了，可是由怙恃貸款、還款，若是這個屋子呈現了一些問题，就是貸款不克不及定時還，或今後屋子讓渡等举動怎样打點呢？
【孟宪生】适才司理谈到了，从节制危害上来说，作為告貸方不會借無民事举動能力人，没有到成年時銀行不會借给他錢，由于他没有民事举動能力，同時也没有財富還款，出于法令斟酌銀行如许做是准确的。若是到18岁以上，他了，銀行會接管，可是對他的資信做出斟酌，如今所谓的按揭貸款現实是典質貸款，因此物作為担保，若是付了首付，另有一部門還款，从法令意义上来说，銀行要有保障的，好比30% 首付，另有70%還貸，同時你以物作為典質時，依照現行的法令划定，物又有優先权力，在不克不及還款時，銀行 會处罚物来获得還款。這時辰對付銀行来说它的危害小的，可是也不是没有。
【孟宪生】适才谈到怙恃、後代也好，或朋侪之間愿意配合采辦屋子，這在法令上不由止，只是说不由止買，可是買了今後屋子必定設定了典質，這時辰對付你房的再处罚就設定了限定，就是典質的屋子再賣是受限定的，在本年10月1日前依照担保律例定，設定典質物是可以賣的，可是要通知典質权人，而且要經由過程他赞成。若是你和朋侪去買房，你先付了錢，未来屋子再处罚遭到了限定，像适才李司理谈了，經由過程這類理財，現实你的物就被冻结了，你在理財或其他的就没有了。像光大銀行提出的随心還，這類感化可以享遭到，若是用其他作為財政可能不可了。
【主持人】我们現場观众問题也很多，咱们也為大師筹备了一些小禮物，大師發問的话可以發放一些小禮物。下面有一名观众说，方才看好链家2000年的屋子，二手房总价60万，中介員奉告他貸款的额度不到八成，首付要12万，要若何向銀行貸款？
【李莹】這是适才讲的問题，60万是個成交代价，買房人與賣房人谈好了代价，可是這個代价不代表銀行的评估代价，咱们會專門找评估公司做评估，不解除好比评估代价下来只有50万，貸款七成，那末就有可能35万，若是是這類环境，就不像适才所计较的，60万貸七成是42万，這中心就有差距，可是不代表评估代价差别會這麼大，只是举例说泡腳粉,一下。在计较貸款金额時，咱们感觉一方面成交价是要参考的数值，此外也能够問掮客公司，由于它比力有履历，會晓得雷同的屋子评估代价大要是几多，能貸到的款是几多，他们會有必定的履历。
【李莹】此外另有不少掮客公司，銀行也派了專員到那邊做咨询，也問銀行專業职員，問問屋子可以评估几多錢。
【主持人】基金卡的基金是交给物業公司仍是在銀行？
【孟宪生】我诠释一下，本来叫大众维修基金，厥後物業条例辦理法子公布後，叫專項维修資金，這是全部業主依照購房2%归集起来，用于小區的衡宇和其他大众举措措施装备的中修、大修和革新的，這笔錢归業主共有，也就是固然在你的账户上，可是不克不及随意提取走，好比電梯坏了，這時辰必要大修時就拿這錢来修，固然归業主可是不克不及跟着支。好比你欠銀行錢，诉讼到法院，法院也履行不了這笔錢。
【孟宪生】基金的利用不是谁能说了算的，必需是業主大會才能说了算，依照如今的划定，大修基金的利用要三分之二業主决议才能利用，十月一往後必要两個三分之二商定才行，一個是三分之二業主的個数，100個業主得要67個業主赞成，這是一個前提，再一個前提，投票权的三分之二以上，有的屋子大，有的屋子小，按平米算，好比一万平米，有的人多有的人少，可是6667平米的投票权以上决议，這两個数都合适了才能動用大众维修基金，以是大众维修基金是大師共有的用以對小區的大众举措措施、装备举行大中修和改 造的一笔錢，就今朝来说，在北京归集時起头归集到建委一個資金辦理来管，資金辦理存到了光大 銀行，然後分户，每户都有專門的记录。
【孟宪生】業主大會召開後，業主委員會建立後，可以做出决定，這錢可以由業主委員會再安排，可能銀行也有其他的優惠辦法，本来帐户多是姑且的存款，也多是理財的存款。
【主持人】我若是作為業主，我若何打點维修基金卡，是買房時就打點了仍是專門到銀行打點？
【李莹】如今打點的维修基金卡都是建委供给了小區名单，咱们進入小區里做鼓吹，跟每一個業主做鼓吹，上門為大師打點。
【主持人】挺便利咱们業主的。現場观众另有甚麼問题可以問咱们銀行方面的和状師。
【观众】您好两位佳宾，适才我听孟状師提到，李司理也提到，對付買房者来讲，銀行有小我征信體系，从購房者角度来讲，買房常常看中一個項目，若是一小我對銀行瓜葛比力好能不克不及貸款，不少項目延期交房呈現了問题，咱们銀行對付這些開辟商有無征信體系，對付這些人的資信若何？你们是内部把握仍是是不是可以向公民讲，避免開辟商今天改個公司来日诰日改個公司，常常带领就是几小我，若是大師晓得這几小我信誉欠好，咱们可以躲着走。
【李莹】两方面说，一方面對付開辟商的征信體系，以公司名义的征信體系是有的，仍是早于小我征信以前，人民銀行就有貸款卡如许一個體系，開辟商都因此公司的名义表現出来的，都是要申请人民銀行的貸款卡，每一年都要年检，對付貸款营業和实行环境城市做個评价。此外，建委也有大众的網站，會按期颁布他所把握的開辟商的违規举動或一些负面信息，當局網站仍是比力公道客观的，咱们也是建议大師在買房前可以看看這個網站上有無相干的信息報导。
【主持人】您對這個答复清晰了吗？
【观众】我晓得有不少公司，建委果網站我也常常看，我感觉建委網站做的也很好，咱们最關切是哪一帮人在做，咱们晓得注册個公司、刊出個公司很轻易，可是大師不清晰這些人，咱们加入展位時，大師环抱着，可是不晓得哪些人做這個項目，就是避免哪些人操纵亲朋，現实仍是他在行骗。就是銀行帮忙購房者保护权柄。我在網上看到，購房者如今广泛信赖開辟商與銀行配合勾搭起来骗消费者。
【孟宪生】依照咱们現行轨制来讲，一個項目開辟，也就是項目占总的25%便可以预售，如今依照地价，若是買了地可能就早就跨越65%，那末便可以賣房了，常常是呈現交房時候已到了，拆迁尚未完了，這類环境銀行不克不及掌控。銀行只是给你貸款時封個顶，合适政策划定便可以了，銀行考查的是你能不克不及還我的錢，這是彻底两码事。你讓銀行承當包管讓開辟商交房這是不成能的，咱们本身要考查，好比賣這個房，有预售允许證，起首要看它是不是拆迁了，是不是盖了。此外它盖了十栋楼，會先预2栋，那末這两栋有無预售允许證，這也能够找專業职員去咨询，若是不想花這錢那末可能危害很大。
【孟宪生】在北京呈現的烂尾項目，有些五六年都交不了，固然銀行的錢仍是要還的。李司理也谈了，你可以入住要還，可是本金今後仍是要還的，不是说銀行推收支住還，不是说不入住就不還，究竟结果你欠了銀行的錢。如果然有危害時，銀行可以把地賣了。
【李莹】我弥补两點，銀行比力存眷，由于買屋子才會貸款，适才孟状師讲到预售證的問题，這買房人可以存眷一下，如今楼盘贩賣時依照當局的请求，必需要张贴它的五證，包含地皮證、计划證、修建计划、動工證、预售證，這些證是當局不少部分颠末严酷审查才會發给他的，若是手续齐备，那末最少在你買屋子時公司仍是規范的，當局也承認，當局容许他谋划這個項目才會颁布這些證。這些證件要存眷。
【李莹】此外一點，如孟状師所说，銀行可能没有终极的责任包袱告貸人交房，可是銀行在审核開辟商仍是會有正徐德，咱们凡是法子是向開運動防護，辟商采集楼盘資料，包含五證，除此以外還包含执照、報表，另有您關切的股权瓜葛等等，即往的谋划事迹、曾開辟楼盘的状态和贩賣能力、位置等，的阐發銀行城市做，并且銀行在阐發的根本上去给開辟商一個公道的按揭额度，銀行按揭额度也不是無瘦身方法推薦，穷制的，可能這個楼盘咱们認為，開辟商可以或许經受的能力是几多，假設五万万，那末在五万万范畴内，咱们感觉開辟商另有有能力做贩賣和承當响應的义務，那末咱们會對這些客户，在這個范围内的客户做按揭貸款的受理與發放。实在咱们是有這個稽核的。
【主持人】就是咱们必定要以當局為根本，咱们也會對開辟商举行一些稽核。
【李莹】适才说到的五證是個根基前提，另有開辟商最初的原始，最初投入資金應當是35%吧 ，就是自有資金最少到达35%，這是銀行要稽核的根基前提，在這根本上咱们才會與開辟商有個互助。
【孟宪生】可是提醒大師，銀行的考查是防止銀行危害的，以是咱们與開辟商的買賣危害必定要靠咱们本身掌控，不克不及依靠于銀行，由于銀行存眷的，适才李司理说的好，我给你几多貸款，若是你不還，開辟商作為担保要還给銀行的，銀行更可能是存眷本身的长处。對付两年三年今後開辟商可以或许给你交房，违约了一段時候對付你也是丧失。交易危害不克不及依靠于銀行的评价。
【李莹】由于如今期房贩賣，北京建委城市有網上挂号體系，會在網上给你挂号下来，也會有網签的合同，都有编号，建委還會在這上面盖印，也會有人具名，大師與開辟商签了合同後，你也要看看你的合同是不是在建委做了存案，按理说做了存案後對付買房人仍是有庇护的。
【主持人】好比咱们購房人，好比我買了200平米屋子，必要200万，買了小户型必要50万，咱们怎样来選擇貸款方法呢？
【李莹】由于貸款的金额仍是要看小我的經受能力，说到底，五十万還200万的貸款對咱们没有不同性的，銀行利率的不同重要来自于年限，依照時候是非来决议，時候是非又取决于每一個月月供算下来的經受能力。你感觉算下来每一個月越供我可以經受，依照這個根本上推一下貸款刻日来决议利率。金额也是與月供另有瓜葛。
【主持人】光大銀行供给了這麼多貸款方法，大師可以按照本身的經受能力来選擇本身最合适本身的，也就是最省錢的方法。
【孟宪生】实在也不见得更省錢，可能你终极利錢多付一點，可是多夺取了時候，适才李司理谈到理財問题，也就是效益化。
【李莹】算是综合性价比吧。
【主持人】大師都晓得貸款有公积金貸款另有商貸两种情势，此外另有一种组合貸款，起头是商貸，然後轉成公积金，這是怎样個流程？
【李莹】公积金貸款是公积金给他一個天資评定，合适划定给他申请公积金貸款，依照尺度提高到貸款额度60万。商貸是平凡銀行提供應客户的贸易性子的貸款，這依照市場代价利率来履行，公积金貸款會有相對于優惠的代价。有些客户的状态，好比公积金可以貸60万，可是你想貸70万，你又缴纳了公积金，又想获得另外一部門的利錢優惠，以是銀行與公积金推出组合貸款方法，由銀行發放，此中合适公积金核准额度那部門可以享受公积金的贴息優惠，也就是你的貸款是两部門代价，10万是商貸代价，60万是公积金貸款代价，可是表現情势是全数签约，都因此商貸代价来签，利差由公积金给小我做补 贴，這是组合貸款。
【主持人】這有個問题問咱们孟状師，很多人買了屋子今後，伉俪两邊產权是两小我，可是貸款好比是一小我貸款，厥後伉俪豪情呈現問题，好比仳离等环境，這要怎样处置呢？
【孟宪生】依照婚姻法的划定，若是没有特别商定的环境下，在婚姻存续時代获得的財富是伉俪共有的，债務也是共有债務，不论是谁的名义去還，债務是配合的，伉俪另外一方有连带的還款义務，除非有商定，说這個屋子就是此中一方的，另外一方不享有权力，两小我说的很清晰，這類环境下，在銀行貸款時要批注白，在貸款合同里阐明白。若是没有明白商定就视為共有財富和共有债務。典質貸款起首是物的担保，無论屋子给谁，若是欠清偿按摩器推薦,，銀行均可以处置這個屋子，不克不及還的時辰銀行可以处置屋子获得的優先代价受偿，以是以物作為债務担保。
【观众】我是北京人，我想在威海買屋子，可是我想用公积金貸款，這是不是可以？就是我在北京買外埠屋子用公积金貸款。
【孟宪生】理论可以，可是详细操作要到公积金去問一下，可能要审定貸款担保物是不是能履行，是不是能做，由于两邊是商務举動，必需要两邊赞成，理论上没有限定，你是公积金存储人，你買房仍是建房，依照公积金貸款条例，你可以获得支撑，可是是不是支撑，它要防备危害，斟酌危害，若是在远处你買了屋子，它怎样处置，必要多大用度，這些都要斟酌。
【主持人】這讓銀行再诠释一下。
【李莹】由于咱们現实操作没有碰着過，作為北京銀行一般限制于北京地域，确切像状師讲的同样，會做一個评估，對房產有個考查，以前咱们公积金互助時，他们會對屋子起首做個评估，而且是指定項目，其实不是甚麼屋子均可以拿来做，固然如今政策放宽了，其他屋子可能也能够。可是详细現实环境都要颠末公积金审定。
【观众】外埠開辟商赞成的环境下應當是可以的吧？
【孟宪生】應當是銀行赞成或公积金辦理赞成才行。
【李莹】這要由公积金辦理审核才行，光銀行赞成也不可，在貸款進程中，金额若是在它限制的范畴内，由它直接供给貸款資金，可能它會更存眷這些危害。
【主持人】若是咱们選擇商貸的话應當没有問题？
【李莹】商貸也有問题，作為北京銀行的投向都是北京地域，如今還不太容许投到外埠去。
【孟宪生】銀行有個营業本錢問题。
【李莹】另有問题。
【主持人】下面观众另有没有問题就教两位。
【观众】公积金申请時候要多长時候？
【李莹】我领會他们的许诺時候是五個事情日，可是資料筹备時候會比力长。如今公积金貸款都是要經由過程銀行路子来打點，你只必要到你選擇的銀行去领會、申请便可以。
【观众】二手房没有房本能不克不及買？此外一個問题，二手房说可以過底单，就是底单尚未到建委，给中介一些錢，他们把合同改一下，這是不是正當？
【孟宪生】没有获得房地產的屋子原则上不克不及交易，都會房地產辦理法第37条划定的很清晰，這是不成以交易的。改底单這個問题能不克不及？实践中有這麼操作的，实在改底单這個進程現实在法令意义上是合同讓渡進程。在05年5月前現实是直接可以做的，由于属于合同讓渡，两邊签定了合同权力义務特长合同今後，通知開辟商，再到建委做存案便可以，可是05年5月後，國務院有個通知，制止期房再讓渡，在实践操作中會被認為這是期房的再讓渡，以是就不给再辦了。可是你说經由過程其他手腕改底单是不是行，原则上讲，交易合同签定後，在建委都有存案，先要取缔本来的存案，再从新賣再去做存案，是如许個進程，可是怎样去做，收錢是不是该是你斟酌的問题。
【主持人】一個观众来電扣問，他買了個屋子，契税起头定1.5摆布，起头说一個大社區，因為各种缘由社區只盖了两栋楼，范围小一點，開辟商自立把契税调到3%摆布，可是在購房合同、各類文本中都没有提到。
【孟宪生】税是國度征收的，開辟商無权决议，并且如今依照划定契税是3%，平凡住房享受優惠，履行是1.5%，到底按1.5仍是3，看是平凡住房仍是高级房，若是是高级房，開辟商许诺是1.5，他说了也没有效，评价是不是高级房，如今评价尺度是一個是不是看合适北京市140平米以上的，這算高级房，還要看代价，在均匀代价1.5以上就算高级房，详细可以到税務局咨询。若是是平凡室第就是1.5%，若是被肯定為高级房那就是3%，這改不了。
【主持人】今天李司理先容了随心還的四种方法，说的我很動心，若是我買屋子必定選擇光大。 本次论坛就到這里，有甚麼問题大師可以暗里就教@状%m9K5f%師和定%63741%见@，感谢大師！
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